Anlage V: was Vermieter absetzen können

In die Anlage V gehören die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und die dazugehörigen Werbungskosten, jeweils für ein Kalenderjahr und je Objekt. Welche Einkünfte darunter fallen, bestimmt § 21 EStG.

Für jedes weitere bebaute Grundstück und jede weitere Eigentumswohnung füllen Sie eine eigene Anlage V aus. Bei Ferienwohnungen und kurzzeitiger Vermietung kann zusätzlich die Anlage V-FeWo nötig sein. Interessant wird es bei der Frage, was Sie ansetzen dürfen und wo die Fallstricke liegen.

Was als Einnahme zählt

Die Kaltmiete ist der offensichtliche Teil. Dazu kommen weitere Entgelte aus der Vermietung, insbesondere die Betriebskostenvorauszahlungen Ihrer Mieter.

Ja. Was der Mieter an Vorauszahlungen leistet, zählt zu Ihren Einnahmen. Die Kosten, die Sie dafür bezahlen, setzen Sie im Gegenzug als Werbungskosten an. Unter dem Strich hebt sich das weitgehend auf, aufzuführen sind aber beide Seiten.

Praktisch bedeutet das, dass Ihre Nebenkostenabrechnung doppelt gebraucht wird: einmal gegenüber dem Mieter und einmal für die Steuererklärung.

Eins zu eins übernehmen lässt sie sich aber nicht. Steuerlich gilt nach § 11 EStG das Zufluss- und Abflussprinzip: "Einnahmen sind innerhalb des Kalenderjahres bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind", und Ausgaben zählen in dem Jahr, in dem sie geleistet wurden. Der mietrechtliche Abrechnungszeitraum und Ihr Steuerjahr müssen deshalb nicht deckungsgleich sein.

Was Sie als Werbungskosten ansetzen

Werbungskosten sind die Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Typisch sind Schuldzinsen für die Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Kosten für Handwerker und Reparaturen, soweit sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, sowie die Abschreibung des Gebäudes.

Die Grundsteuer taucht dabei zweimal auf: als Werbungskosten bei Ihnen und, soweit umgelegt, als Einnahme über die Vorauszahlungen Ihrer Mieter.

Bei der Finanzierung ist die Abgrenzung wichtig: Abziehbar sind die Schuldzinsen, die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen. Die Tilgung des Darlehens ist keine Werbungskostenposition, sie mindert nur Ihre Schuld. Bei teilweise selbst genutzten Gebäuden sind Zinsen und andere Kosten aufzuteilen.

Eine Falle bei Eigentumswohnungen: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft sind noch keine Werbungskosten. Der Bundesfinanzhof hat das am 14. Januar 2025 bestätigt (IX R 19/24). Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Wer die Hausgeldzahlung komplett ansetzt, rechnet zu früh.

Nicht abziehbar ist der Kaufpreis selbst. Er wirkt sich nur über die Abschreibung aus, und auch nur der Gebäudeanteil. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wird nicht abgeschrieben, weil sich Grund und Boden nicht abnutzt.

Wie hoch ist die lineare Abschreibung für ein vermietetes Gebäude?

§ 7 Absatz 4 EStG staffelt die Abschreibung nach dem Fertigstellungsdatum:

Die Sätze gelten für Gebäude, die nicht die Voraussetzungen für die Betriebsgebäude-Regelung erfüllen. Wer eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweist, kann stattdessen die entsprechend höhere Abschreibung ansetzen.

Diese Tabelle zeigt nur die lineare Abschreibung. Für bestimmte neue Wohngebäude kann alternativ die degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 5a EStG gewählt werden, und zwar mit "5 Prozent vom jeweiligen Buchwert (Restwert)". Die Vorschrift gilt für Gebäude in der EU oder im EWR, soweit sie Wohnzwecken dienen. Sie setzt voraus, dass mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Beim Kauf muss der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen und das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein.

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ist dagegen keine Alternative, sondern kommt unter zusätzlichen Voraussetzungen neben der linearen oder degressiven Abschreibung in Betracht, mit bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren. Welche Kombination zulässig und günstiger ist, gehört in die steuerliche Einzelfallprüfung.

Die teuerste Falle: 15 Prozent in drei Jahren

Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Sie wirken sich dann nur über die Abschreibung aus, nicht sofort.

Der Unterschied ist erheblich. Eine Reparatur, die als Erhaltungsaufwand durchgeht, mindert Ihre Steuer im selben Jahr. Wird sie zu Herstellungskosten, verteilt sie sich über Jahrzehnte.

Entscheidend ist dabei die Summe, nicht die einzelne Rechnung. Überschreiten die insgesamt einzubeziehenden Nettoaufwendungen die 15-Prozent-Grenze, werden grundsätzlich sämtliche einzubeziehenden Aufwendungen des Dreijahreszeitraums zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, nicht nur der Betrag oberhalb der 15 Prozent. Fällt die Entscheidung erst im zweiten oder dritten Jahr, können frühere Steuerbescheide rückwirkend korrigiert werden.

Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau, gerechnet ab dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr. Der Tag der Beurkundung oder der Grundbucheintragung ist dafür nicht maßgeblich.

Nicht in die Grenze eingerechnet werden laut Gesetzestext Erweiterungen sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Bei den Erweiterungen liegt das aber nicht daran, dass sie sofort abziehbar wären: Sie stellen regelmäßig ohnehin eigenständige Herstellungskosten dar.

Wer direkt nach dem Kauf saniert, sollte deshalb laufend wissen, wie nah er der Grenze schon gekommen ist, statt es am Jahresende auszurechnen.

Wenn die Immobilie mehreren Personen gehört

Gehört das Objekt nicht Ihnen allein, sondern etwa einer Erbengemeinschaft, einer Grundstücksgemeinschaft oder einer GbR, läuft die Steuer anders. Nach § 180 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe a der Abgabenordnung werden Einkünfte gesondert und einheitlich festgestellt, wenn an ihnen mehrere Personen beteiligt sind und sie diesen steuerlich zuzurechnen sind.

Praktisch heißt das: Für das Objekt gibt es eine gemeinsame Feststellungserklärung, und erst der daraus festgestellte Anteil landet in der Steuererklärung jedes Beteiligten. Nicht jeder trägt also einfach seinen Teil in die eigene Anlage V ein.

Es gibt Ausnahmen: § 180 Absatz 3 nimmt unter anderem Fälle aus, in denen nur eine Person einkommensteuerpflichtig ist oder es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt. Bei zusammen veranlagten Ehegatten, denen die Immobilie gemeinsam gehört, wird in der Praxis regelmäßig darauf verzichtet. Ob Ihr Fall darunter fällt, klären Sie besser einmal mit dem Finanzamt oder dem Steuerberater, statt es zu unterstellen.

Wenn Sie günstig an Angehörige vermieten

Wer unter der ortsüblichen Miete vermietet, etwa an Familienmitglieder, kann den Werbungskostenabzug verlieren. § 21 Absatz 2 EStG arbeitet mit zwei Schwellen: Liegt das Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt es bei auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 Prozent, gilt sie als voll entgeltlich.

Dazwischen, also ab 50 und unter 66 Prozent, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug möglich, andernfalls wird anteilig aufgeteilt. Maßgeblich ist dabei die ortsübliche Marktmiete einschließlich der umlagefähigen Kosten, nicht nur die Kaltmiete.

Was Sie das Jahr über festhalten sollten

• Jede Rechnung dem Objekt zuordnen, nicht nur im Ordner sammeln
• Handwerkerrechnungen nach Kauf laufend gegen die 15-Prozent-Grenze prüfen
• Mieteingänge und Vorauszahlungen getrennt erfassen
• Zinsbescheinigung und Grundsteuerbescheid gleich ablegen

Diese Zuordnung ist genau das, was estateco.ai beim Hochladen automatisch erledigt: Belege landen an der richtigen Immobilie, Mieteingänge werden über die Bankanbindung zugeordnet. Am Jahresende steht eine objektbezogene Aufstellung als Grundlage für die Steuererklärung oder für die Übergabe an den Steuerberater. Die steuerliche Einordnung selbst nimmt Ihnen die Software nicht ab. Was sie kostet, steht auf der Preisseite.

Was dieser Artikel nicht leisten kann

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Gerade die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück sowie Sonderfälle wie die Vermietung an Angehörige gehören in die Hand eines Steuerberaters. Was dieser Artikel leisten soll, ist, dass Sie die richtigen Fragen stellen und die richtigen Unterlagen beisammen haben.

Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung: § 6 Absatz 1 Nummer 1a, § 7 Absatz 4 und 5a, § 7b, § 9, § 11 sowie § 21 EStG und § 180 der Abgabenordnung, jeweils im Wortlaut nachgelesen. Dazu das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) zur Erhaltungsrücklage. Stand: August 2026.