Grundsteuer auf die Mieter umlegen: was gilt?

Ja, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zählt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zu den Betriebskosten und nennt die Grundsteuer ausdrücklich. Ohne eine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten tragen Sie sie selbst.

Für viele Vermieter ist die Abrechnung über 2025 die erste, in der sich die neu berechnete Grundsteuer auswirkt. Wo der Betrag deutlich gestiegen ist, wird genau diese Position zum Streitpunkt.

Die Umlage braucht eine Grundlage im Vertrag

Dass eine Kostenart umlagefähig ist, heißt nicht, dass Sie sie automatisch umlegen dürfen. § 556 Absatz 1 BGB setzt eine Vereinbarung voraus: Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Fehlt eine solche Klausel, bleibt die Grundsteuer bei Ihnen, unabhängig davon, was die Betriebskostenverordnung aufzählt.

Prüfen Sie deshalb zuerst den Mietvertrag, bevor Sie rechnen. Bei alten Verträgen lohnt der Blick besonders.

Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?

Haben Sie nichts anderes vereinbart, nach dem Anteil der Wohnfläche. Das ist die Grundregel aus § 556a Absatz 1 BGB. Ein verbrauchsabhängiger Maßstab kommt hier nicht in Betracht, weil sich die Grundsteuer keinem Verbrauch zurechnen lässt.

Bei gemischt genutzten Häusern ist für die Grundsteuer kein automatischer Vorwegabzug der Gewerbeeinheiten nötig. Der Bundesgerichtshof hat am 10. Mai 2017 entschieden (VIII ZR 79/16), dass die Grundsteuer grundsätzlich auch ohne eine solche Vorwegabtrennung verteilt werden darf. Ein Vorwegabzug kommt allenfalls in Betracht, wenn die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter verursacht, und dafür ist der Mieter darlegungsbelastet. Abweichende Vereinbarungen im Vertrag und Besonderheiten des konkreten Bescheids sollten Sie trotzdem prüfen.

Wer zahlt die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen?

Sie als Eigentümer. Die Umlage erfolgt flächenanteilig, und der Anteil einer nicht vermieteten Einheit lässt sich niemandem zuordnen. Leerstand geht deshalb zu Ihren Lasten und darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.

Das ist einer der häufigsten Fehler in selbst erstellten Abrechnungen: Die Gesamtkosten werden auf die vermieteten Flächen verteilt statt auf die Gesamtfläche. Rechnerisch zahlt dann der verbliebene Mieter den Leerstand mit.

Wenn der Bescheid spät kommt oder sich ändert

Die Zwölfmonatsfrist aus § 556 Absatz 3 BGB gilt trotzdem. Kommt der Bescheid nachweislich zu spät, kann eine Nachforderung ausnahmsweise noch möglich sein, wenn Sie die Verzögerung nicht zu vertreten haben. Dann müssen Sie zügig nachfordern.

Für die Nachforderung nach Wegfall des Hindernisses hat der Bundesgerichtshof im Regelfall drei Monate zugrunde gelegt (Urteil vom 5. Juli 2006, VIII ZR 220/05). Wer sich also auf einen verspäteten Bescheid beruft, sollte danach nicht warten.

Wie die Zwölfmonatsfrist genau läuft und was nach ihrem Ablauf noch geht, steht im Artikel zur Frist der Nebenkostenabrechnung.

Wirtschaftlichkeit gilt auch hier

§ 556 Absatz 3 verlangt, bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der betrifft vor allem Kostenentscheidungen, die Sie selbst beeinflussen können. Die Grundsteuer wird dagegen behördlich festgesetzt, Sie müssen also nicht gegen jeden Bescheid vorgehen.

Im eigenen Interesse lohnt der Blick trotzdem. Ist die Bewertung Ihres Grundstücks offensichtlich fehlerhaft, legen Sie einen zu hohen Betrag um und tragen den Ärger mit Ihren Mietern aus, statt ihn mit dem Finanzamt zu klären.

Steuerlich ist die gezahlte Grundsteuer für Sie zugleich eine Werbungskostenposition, und die Vorauszahlungen Ihrer Mieter sind Einnahmen. Wie das in der Anlage V zusammenkommt, steht dort.

Was Sie festhalten sollten

• Grundsteuerbescheid je Objekt ablegen, mit Datum des Zugangs
• Im Mietvertrag prüfen, ob die Umlage vereinbart ist
• Gesamtfläche und vermietete Fläche getrennt führen
• Leerstandszeiten je Einheit notieren

In estateco.ai hängt der Bescheid am Objekt, und die Flächen stehen ohnehin je Einheit im System, sodass die Verteilung nicht von Hand nachgerechnet werden muss. Was das kostet, steht auf der Preisseite.

Grenzen

Dieser Artikel gibt den Gesetzestext wieder und ordnet ihn für den Normalfall ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei gemischt genutzten Objekten, bei Streit über den Verteilungsschlüssel oder wenn Sie gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen wollen, lassen Sie den Fall prüfen.

Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung: § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung sowie § 556 und § 556a BGB, jeweils im Wortlaut nachgelesen. Dazu die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 5. Juli 2006 (VIII ZR 220/05) zur zügigen Nachforderung und vom 10. Mai 2017 (VIII ZR 79/16) zum Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden. Stand: August 2026.