Immobilienkauf: was Sie vorher geprüft haben sollten

Ob sich ein Objekt rechnet, entscheidet sich nicht am Kaufpreis, sondern an den Zahlen, die man erst zusammensuchen muss. Diese Liste geht sie der Reihe nach durch, damit Sie nach der Besichtigung rechnen können statt nachzufragen.

Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem Immobilienkauf?

Einen aktuellen Grundbuchauszug mit den Abteilungen II und III, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, die Höhe der Erhaltungsrücklage, den Energieausweis und bei vermieteten Objekten sämtliche Mietverträge.

Am meisten verrät die Abteilung II des Grundbuchs, weil dort Wegerechte, Wohnrechte und Nießbrauch stehen. Und bei Eigentumswohnungen sind die Protokolle der letzten drei Jahre wertvoller als jedes Exposé: Dort steht, welche Sanierungen diskutiert, beschlossen oder verschoben wurden.

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Spätestens bei der Besichtigung. Findet keine statt, unverzüglich auf Anforderung. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Das regelt § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das bis zur Umbenennung durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß.

Was kommt zum Kaufpreis noch dazu?

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Der Satz der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland, deshalb sollten Sie mit Ihrem Landessatz rechnen und nicht mit einem Mittelwert.

Rechnen Sie die Nebenkosten in den Kapitalbedarf ein, nicht nur in die Rendite. Grundsätzlich sollten Sie sie aus Eigenkapital einplanen. Eine vollständige Finanzierung ist im Einzelfall möglich, wird von Banken aber strenger geprüft und ist in der Regel teurer.

Die laufenden Kosten, die man leicht falsch ansetzt

Beim Hausgeld genügt die Gesamtsumme nicht. Entscheidend ist die Aufteilung in den umlagefähigen Teil, den Sie über die Nebenkosten weitergeben können, und den nicht umlagefähigen Teil, der bei Ihnen bleibt. Dazu gehören insbesondere die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Die Erhaltungsrücklage ist auch steuerlich eine eigene Baustelle: Einzahlungen sind noch keine Werbungskosten, abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft ihn tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Mehr dazu steht in der Anlage V.

Bei vermieteten Objekten

Sie laufen weiter. Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Die vereinbarte Miete gilt auch dann, wenn sie deutlich unter der ortsüblichen liegt.

Prüfen Sie deshalb, wann zuletzt erhöht wurde und wie weit die aktuelle Miete von der ortsüblichen entfernt ist. Ob und wann Sie anpassen können, richtet sich nach den Regeln aus dem Artikel zur Mieterhöhung. Sehen Sie sich außerdem die letzten Nebenkostenabrechnungen an, weil daraus hervorgeht, welche Kostenarten überhaupt umgelegt werden.

Die Falle direkt nach dem Kauf

Wer nach dem Kauf gleich saniert, sollte eine Grenze kennen: Übersteigen die einzubeziehenden Netto-Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie wirken sich dann nur noch über die Abschreibung aus, verteilt über Jahrzehnte, statt im selben Jahr.

Für die Kalkulation heißt das: Trennen Sie geplante Maßnahmen von Anfang an danach, ob sie als Erhaltung durchgehen sollen, und behalten Sie die Summe im Blick.

Dann rechnen

Wenn die Checkliste ausgefüllt ist, haben Sie genau die Angaben beisammen, die eine Bewertung braucht: Kaufpreis und Nebenkosten je Bundesland, geplante Anfangsinvestitionen, Hausgeld getrennt nach umlagefähig, Grundsteuer, Erhaltungsrücklage, Leerstandsquote sowie Eigenkapital, Zins und Tilgung.

Genau diese Felder erwartet die Bewertung in estateco.ai unter Analytics, und sie rechnet daraus Cashflow und Rendite über die Laufzeit, auch für mehrere Finanzierungsszenarien nebeneinander. Was das kostet, steht auf der Preisseite.

Grenzen

Dieser Artikel ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Er sagt Ihnen, welche Unterlagen und Zahlen Sie brauchen, nicht ob ein bestimmtes Objekt eine gute Entscheidung ist. Kaufvertrag und Steuergestaltung gehören vor der Beurkundung in fachliche Prüfung.

Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung: § 566 BGB, § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes und § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG, jeweils im Wortlaut nachgelesen. Dazu das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) zur Erhaltungsrücklage. Stand: August 2026.