Mieterhöhung: wann und um wie viel?

Frühestens, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. So steht es in § 558 Absatz 1 BGB. Die Erhöhung darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen.

Zwei Grenzen gelten gleichzeitig: die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und die Kappungsgrenze als Bremse für den Weg dorthin. Beide müssen eingehalten sein, nicht nur eine.

Vorweg der Geltungsbereich: Die folgenden Regeln gelten für Mietverträge ohne Staffel- oder Indexmiete. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Absatz 2 BGB). Bei einer Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen, Erhöhungen wegen Modernisierung sind nur eingeschränkt möglich (§ 557b BGB).

Um wie viel darf ich die Miete erhöhen?

Innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent. In Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, sind es nur 15 Prozent. Diese Kappungsgrenze steht in § 558 Absatz 3 BGB und gilt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Obergrenze.

Welche Gemeinden das betrifft, legen die Länder durch Rechtsverordnung fest. Prüfen Sie das für Ihren Ort, bevor Sie mit 20 Prozent rechnen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Maßgeblich sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Vergleichbar heißt: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Ihre eigene bisherige Miete spielt dabei keine Rolle.

Wie muss das Mieterhöhungsschreiben aussehen?

Es ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Absatz 1 BGB). Zur Begründung können Sie sich auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf Entgelte vergleichbarer Wohnungen berufen; dabei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Textform genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist also nicht nötig. Ohne Begründung ist das Verlangen aber unwirksam, und ein unwirksames Verlangen setzt keine Frist in Gang. Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Zahl, sondern die fehlende oder unbrauchbare Begründung.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zu, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Absatz 2 BGB). Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Auf die Klage haben Sie danach nicht unbegrenzt Zeit: Sie ist innerhalb von drei weiteren Monaten zu erheben. Wer die Frist verstreichen lässt, muss das Erhöhungsverlangen neu aufsetzen.

Rechnen Sie also mit einem Vorlauf von rund drei Monaten zwischen Ihrem Schreiben und der ersten erhöhten Zahlung. Wer die Erhöhung zum Jahreswechsel wirksam haben will, muss deutlich vorher raus. Bleibt die erhöhte Miete danach aus, gelten die Regeln aus dem Artikel zum Mietrückstand.

Nach einer Modernisierung gibt es einen zweiten Weg

Haben Sie modernisiert, kommt neben der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete auch § 559 BGB in Betracht. Beide Wege schließen sich nicht aus, aber dieselbe Modernisierung darf nicht doppelt zu Buche schlagen. Der Bundesgerichtshof hat am 16. Dezember 2020 entschieden (VIII ZR 367/18), dass eine Modernisierungserhöhung auch nach einer vorangegangenen Erhöhung nach § 558 möglich ist, dann aber um den bereits erzielten Betrag zu kürzen ist.

Nach § 559 können Sie die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Was dabei alles nicht mitzählt, ist der entscheidende Teil: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, gehören nicht dazu (Absatz 2). Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, sind die Kosten angemessen aufzuteilen (Absatz 3). Fördermittel sind abzuziehen.

Auch dafür gibt es eine Bremse: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Lag die Miete vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro.

Anders als bei § 558 brauchen Sie hier keine Zustimmung. Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären, und die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert (§ 559b Absatz 1 BGB). Es ist also eine einseitige Erklärung, kein Zustimmungsverlangen.

Die erhöhte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Haben Sie die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt oder fällt die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 Prozent höher aus als angekündigt, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um weitere sechs Monate.

Und der Mieter kann einen Härteeinwand erheben: Nach § 559 Absatz 4 ist die Erhöhung ausgeschlossen, wenn sie für ihn unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Für bestimmte geförderte Heizungsanlagen gibt es mit § 559e BGB ein eigenes Verfahren: 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel, ein pauschaler Erhaltungsanteil von 15 Prozent, der herausgerechnet wird, und höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren.

Was keine Mieterhöhung ist

Eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung oder eine Anpassung der Vorauszahlungen ist keine Mieterhöhung im Sinne von § 558. Beides läuft nach eigenen Regeln und zählt nicht in die Kappungsgrenze. Wie die Abrechnung funktioniert, steht im Artikel zur Nebenkostenabrechnung.

Vor dem Schreiben prüfen

• Seit wann ist die Miete unverändert, und wann wäre die Erhöhung frühestens wirksam?
• Welche Erhöhungen der letzten drei Jahre zählen in die Kappungsgrenze?
• Gilt für Ihre Gemeinde die abgesenkte Grenze von 15 Prozent?
• Worauf stützen Sie die Begründung, und liegt sie schriftlich vor?

Die erste und zweite Frage beantwortet estateco.ai aus der Vertragshistorie, weil dort steht, wann welche Miete galt. Was das kostet, steht auf der Preisseite.

Grenzen

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse und bei größeren Modernisierungen gelten zusätzliche Regeln, die hier nicht behandelt sind. Lassen Sie das Erhöhungsverlangen im Zweifel prüfen, bevor es rausgeht: Der häufigste Grund für eine unwirksame Erhöhung ist nicht die Höhe, sondern die Begründung.

Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung: § 557a, § 557b, § 558, § 558a, § 558b, § 559, § 559b und § 559e BGB, jeweils im Wortlaut nachgelesen. Dazu das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Dezember 2020 (VIII ZR 367/18) zur Kombination von § 558 und § 559. Stand: August 2026.