Mieter zahlt nicht: was können Sie tun?

Wenn eine Miete ausbleibt, entscheidet vor allem die Reihenfolge. Wer zu früh kündigt, verliert vor Gericht. Wer zu lange wartet, sitzt auf einem Rückstand, der kaum noch einzutreiben ist.

Muss ich erst mahnen, damit der Mieter in Verzug kommt?

In der Regel nicht. Nach § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB bedarf es keiner Mahnung, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Ist im Mietvertrag ein fester Zahltag vereinbart, tritt Verzug mit dem Verstreichen dieses Tages ein.

Das überrascht viele: Sie brauchen für den Verzug keine Mahnung. Verzugszinsen und Kosten laufen also bereits, bevor Sie überhaupt geschrieben haben. Eine Zahlungserinnerung ist trotzdem sinnvoll, aber aus einem anderen Grund. Sie klärt Missverständnisse, bevor daraus ein Streit wird, und sie dokumentiert, dass Sie sich gekümmert haben.

Die sinnvolle Reihenfolge

• Zahlungseingang prüfen und den Fehlbetrag genau beziffern, nicht schätzen
• Freundliche Zahlungserinnerung mit konkretem Betrag und Frist
• Bleibt sie folgenlos: förmliche Mahnung, Rückstand nach Monaten aufgeschlüsselt
• Erst danach über Kündigung oder gerichtliche Schritte nachdenken

Beziffern Sie in jedem Schreiben, welcher Monat in welcher Höhe offen ist. Ein pauschales "Sie sind im Rückstand" hilft weder dem Mieter noch Ihnen, wenn es später um Nachweise geht.

Achten Sie dabei darauf, was tatsächlich offen ist. Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ist etwas anderes als eine nicht gezahlte Miete, und eine Mieterhöhung wirkt erst ab dem Monat, ab dem sie geschuldet ist. Wer beides in einen Betrag wirft, macht sich angreifbar.

Ab wann kann ich wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?

Nach § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder wenn sich der Rückstand über mehr als zwei Termine auf einen Betrag summiert, der zwei Monatsmieten erreicht.

Zwei Termine heißt nicht zwingend zwei volle Monatsmieten. Bei Wohnraum gilt aber eine Untergrenze: Nach § 569 Absatz 3 Nummer 1 BGB ist der rückständige Teil nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Es braucht also mehr als eine Monatsmiete, aber noch keine zwei. Bei über mehrere Termine verteilten Rückständen zählt dagegen erst die Summe von zwei Monatsmieten.

Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. § 543 Absatz 3 nimmt den Zahlungsverzug ausdrücklich von der sonst erforderlichen Abmahnung oder Fristsetzung aus. Die Zahlungserinnerung aus der Reihenfolge oben ist also keine Voraussetzung der Kündigung, sondern eine praktische Vorsichtsmaßnahme.

Was ist die Schonfristzahlung?

Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB). Das gilt nicht, wenn dem in den letzten zwei Jahren bereits eine so unwirksam gewordene Kündigung vorausging.

Praktisch heißt das: Eine fristlose Kündigung ist kein Selbstläufer. Zahlt der Mieter oder springt eine Behörde ein, kann sie nachträglich wirkungslos werden. Rechnen Sie damit, statt die Wohnung schon neu zu vermieten.

Wichtig ist die Reichweite: Die Schonfristzahlung erfasst die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat am 19. September 2018 entschieden (VIII ZR 261/17), dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greifen kann, wenn die fristlose durch die Zahlung rückwirkend unwirksam wird. Ob sie im Einzelfall trägt, ist gesondert zu prüfen.

Warum Sie das früh sehen sollten

Der teuerste Fall ist nicht der Mieter, der nicht zahlen kann, sondern der Rückstand, den niemand bemerkt hat. Wer erst bei der Jahresauswertung sieht, dass seit vier Monaten Geld fehlt, hat vier Monate verloren, in denen sich das Problem hätte klären lassen.

Genau dafür gibt es in estateco.ai den Abgleich der Kontobewegungen mit den Mietverträgen: Offene und teilweise bezahlte Mieten stehen im Dashboard, statt dass Sie Kontoauszüge mit einer Liste vergleichen. Was das kostet, steht auf der Preisseite.

Grenzen

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung, und gerade hier ist der Rat wörtlich gemeint: Eine fehlerhafte Kündigung kostet Sie Monate und im Zweifel den Prozess. Bevor Sie kündigen, lassen Sie den Fall anwaltlich prüfen. Auch die Frage, ob neben der fristlosen zusätzlich ordentlich gekündigt werden sollte, gehört dorthin.

Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung: § 286, § 543 und § 569 BGB, jeweils im Wortlaut nachgelesen. Dazu das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. September 2018 (VIII ZR 261/17) zur Wirkung der Schonfristzahlung auf eine hilfsweise ordentliche Kündigung. Stand: August 2026.